집주인이 전세금을 못 주겠다고 한다면?

 

우리가 전세나 월세 계약을 맺을 때 꼭 들어가는 조항이 있어요. 집을 빌린 사람은 원래 상태대로 회복해서 반납할 의무가 있고, 집을 빌려준 사람은 보증금을 돌려줄 의무가 있다는 내용이에요.

 

그런데 만약 집주인이 집이 원상 복구되지 않았다는 이유로 전세금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요?

 

원상복귀 범위가 사소하다면 전세금 돌려줘야 해요

 

기본적으로 임차인(집을 빌린 사람)은 목적물(집)을 원상회복해야 하고, 임대인(집을 빌려준 사람)은 보증금을 반환해야 하며, 이 둘은 동시에 이뤄져야 해요.

 

하지만 여기에는 예외가 있는데요. 임차인이 원상회복해야 하는 범위가 보증금의 액수에 비해 사소한 경우에는, 임대인이 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금 반환을 거부할 수 없어요.

 

어떤 경우는 사소하다고 인정되고, 어떤 경우에는 그렇지 않은지 판례를 통해 알아볼게요.

 

이런 경우는 사소하다고 인정됐어요

 

📝 A씨는 보증금 5억 6,000만 원을 내고 물류창고를 빌렸는데요. 계약이 종료된 후 임대인은 외벽과 출입문에 파손이 있다며 보증금을 돌려주지 않았어요.

 

서울고등법원은 임대인이 보증금 반환을 거부할 수 없다고 봤어요. 원상회복에 소요되는 비용이 약 2,000만 원 정도로 1개월 월세를 조금 넘는 정도이고, 보증금인 5억 6,000만 원에 비해서는 현저히 적은 금액이라고 본 거죠.

 

📝 B씨는 임대차 보증금 500만 원을 주고 사무실을 임대했는데, 계약이 종료된 후에도 열쇠를 반환하지 않았어요. 또 출입문에 붙인 시트지를 제거하지 않았고, 책상도 몇 개 남겨두었어요.

 

위의 경우도 마찬가지로 원상회복의 범위가 사소하다고 봤어요. 시트지나 의자 등이 건물의 원래 용도로 사용하는데 큰 지장을 주는 건 아니기 때문이죠.

 

대부분의 판결은 임차인의 원상회복 의무가 임대인의 보증금 반환 의무에 비해 사소하다고 인정되는 편이에요.

 

이 둘이 동시에 이행되어야 하는 것은 맞지만, 임대인이 원상회복이 안 됐다며 보증금 반환을 거부하는 주장은 실제 재판에서 잘 받아들여지지 않는다고 해요.

 

이런 경우는 회복의무가 중대하다고 봤어요

 

하지만 원상회복 의무가 보증금을 반환해야 할 의무와 동시이행되어야 할 만큼 중대하다고 인정된 경우도 있어요.

 

📝 C씨는 2억 2,000만 원을 주고 의류 매장으로 사용되던 건물의 2개 층을 빌렸어요. 임대차 도중 C씨는 매장을 음식점으로 변경하기 위해 지하 1층의 가벽과 전기시설 등을 설치했고, 기둥과 연결 계단을 철거했어요.

 

이후 계약이 종료된 후에도 설치한 가벽과 시설을 치우거나, 철거한 기둥과 계단을 복구하지 않았어요.

 

재판부는 위의 경우, 보증금을 돌려줄 수 없다는 임대인의 항변을 인정했어요. 건물의 구조나 시설을 변경할 경우, 원상회복에는 상당한 비용과 시간이 소요되기 때문이죠.

 

결국 판례를 살펴보면, 계약 종료 후 사소한 원상회복을 완료하지 않았다는 이유로 임대인이 보증금 반환을 거부할 수는 없어요.

 

다만 건물의 구조나 시설을 변경한다면 원상회복에 큰 비용이 들기 때문에 보증금을 반환하지 않을 수도 있어요.